破产房地产前期物业解除合同怎么办

破产房地产前期物业解除合同可能存在以下法律风险。
以下为风险点及实例：
1. 合同解除无效风险：若业主未成立业委会且未与物业协商一致，擅自解除合同可能被认定为无效，需继续履行合同并支付物业费。例如：某小区业主因房企破产直接赶走物业，被物业起诉要求支付拖欠的物业费。
2. 违约责任风险：若业主无合法理由解除合同，可能需向物业支付违约金。例如：前期合同约定“非因物业违约不得解除”，业主擅自解除需按合同支付违约金。
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破产房地产前期物业解除合同中常见的错误操作如下。
以下为具体行为及风险：
1. 未成立业主委员会直接解除合同：业主个人或部分业主无权单方面解除前期物业合同，需通过业主大会或业委会行使权利。
2. 未收集充分证据：若物业不存在违约行为，业主擅自解除合同可能需承担违约责任。
3. 忽视合同解除程序：未按合同约定提前通知物业或未履行法定程序，可能导致解除行为无效。
建议及时咨询律师，避免因错误操作导致法律风险。
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破产房地产前期物业解除合同的法律依据主要来自《物业管理条例》。
以下为具体法律适用分析：
根据《物业管理条例》第二十六条，前期物业服务合同可以约定期限；但期限未满、业主委员会与新物业签订的合同生效的，前期合同终止。对于破产房地产项目，若业主已成立业主委员会并依法选聘新物业，即使前期合同未到期，也可终止原合同。此外，若房企破产导致前期合同无法继续履行，业主可依据《民法典》第五百六十三条“因不可抗力致使不能实现合同目的”解除合同。综上，破产房地产项目中，业主可通过成立业委会选聘新物业或主张合同目的无法实现来解除前期物业合同。
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破产房地产前期物业解除合同的特殊情况及例外情形如下。
以下为具体情形及影响：
1. 破产房企已将物业资产转让：若新的资产接收方愿意继续履行前期物业合同，业主需与新主体协商解除事宜，可能延长解除周期。
2. 前期物业合同约定“破产不影响合同效力”：若合同中有此类条款，业主需举证证明合同目的无法实现才能解除，增加解除难度。
3. 物业已提供实际服务且无违约行为：即使房企破产，若物业正常履行义务，业主需支付物业费，解除合同需满足法定条件。