房产抵押贷款怎么买商住房

用房产抵押贷款买商住房的合法性，可依据《中华人民共和国合同法》及贷款相关规定分析。
根据《中华人民共和国合同法》第一百九十八条规定：“订立借款合同，贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。”在房产抵押贷款买商住房的场景中，借款人以现有房产作为担保物向贷款机构申请借款，符合该条款“提供担保”的核心要求。贷款机构需对抵押房产的合法性（如权属证明、无权利瑕疵）和价值进行评估，同时审核借款人的还款能力（收入证明）、信用记录（信用报告），这与解答内容中“抵押物的合法性和价值、借款人的还款能力和信用记录”的分析关键点一致。因此，借款人需严格按照法律规定提供合法抵押物及还款能力证明，才能通过贷款审批，进而用贷款资金购买商住房。
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房产抵押贷款买商住房的处理结果，可能因2种特殊情况发生变化，以下是具体说明。
1. 抵押房产价值大幅下跌：若抵押房产在贷款审批后、放款前因市场波动评估价下跌（如原评估价100万，下跌后为80万），贷款机构会按新评估价调整抵押率，导致实际放款金额减少，可能无法覆盖商住房房款，需借款人补充首付或更换抵押物；
2. 借款人突发重大变故：若借款人在贷款审批期间失业或确诊重大疾病，导致还款能力下降，贷款机构会重新审核资质，可能直接拒贷或提高贷款利率，影响商住房购买计划；
3. 商住房政策调整：部分城市对商住房的购买资格（如社保年限）或贷款政策（如暂停商住房抵押贷款）进行调整，若借款人未及时了解政策，即使抵押贷审批通过，也可能因不符合商住房购买条件而无法交易。
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用房产抵押贷款买商住房时，不少人会因操作不当导致贷款失败或权益受损，以下是常见的错误行为。
1. 隐瞒抵押房产的真实情况：部分借款人故意隐瞒房产已被抵押或存在产权纠纷的事实，贷款机构审核时发现后会直接拒贷，还可能被列入信用黑名单；
2. 盲目相信非正规贷款机构的“高额度承诺”：一些网贷平台宣称“不看征信、抵押率100%”，实际可能收取高额手续费、设置不合理还款条款，最终导致借款人债务加重；
3. 未确认商住房的贷款资格就申请：部分商住房因土地性质（如工业用地）或房龄超20年，不符合贷款机构的放款要求，若借款人提前申请了抵押贷，会出现贷款到账后无法买房的尴尬情况。

若你曾出现类似错误操作，或担心流程中踩坑，可及时咨询律师，避免造成更大损失。
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关于用房产抵押贷款购买商住房的问题，核心是通过抵押现有房产获取资金支付商住房房款，具体需结合贷款条件和流程操作。
用房产抵押贷款购买商住房，需先以现有房产作为抵押物申请贷款，再用贷款资金支付商住房房款，关键是满足贷款机构条件并完成流程。

1. 若现有房产无权属争议且评估价值足够：需确保抵押房产为本人合法所有、无查封/抵押等权利限制，经评估后价值能覆盖商住房房款需求，可向银行申请房产抵押贷款；
2. 若借款人收入稳定且信用良好：需提供工资流水、税单等证明还款能力，同时信用报告无逾期、套现等不良记录，贷款机构会优先审批；
3. 若商住房符合贷款机构要求：部分贷款机构对商住房的产权性质、房龄有规定（如要求40年产权内、房龄不超20年），需提前确认商住房是否满足放款条件。